Dónde encontrar las mejores ofertas en propiedades

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Muchas propiedades salen al mercado para que un comprador las considere, y por lo general se dividen en tres grandes categorías.

• Ventas con plusvalía: propiedades en las que el vendedor tiene plusvalía, es decir, que cualquier deuda pendiente vinculada a la propiedad (hipotecas o gravámenes) es menor que su valor. Si una vivienda vale $100,000 y solo se deben $50,000, la vivienda tiene $50,000 de plusvalía, y el vendedor recibe fondos en el cierre.
• Ventas cortas: propiedades en las que el vendedor no tiene plusvalía y pide a los titulares de la hipoteca que acepten menos de lo que se debe. Si el prestamista lo aprueba, se salda la hipoteca registrada, el comprador recibe un título limpio y, por lo general, el vendedor queda liberado de cualquier deuda restante.
• Propiedades del banco (REO): propiedades en las que el prestamista completó la ejecución hipotecaria y ahora es dueño de la vivienda. El prestamista la pone en venta con un agente y busca venderla al mejor precio posible. Preste mucha atención al título de estas propiedades, ya que una ejecución hipotecaria defectuosa puede dejarle un título con defectos.

Investigue antes de hacer una oferta

Encontrar las mejores ofertas en las tres categorías requiere investigar antes de presentar una oferta. El precio de lista lo fija el vendedor y puede no reflejar el valor real. Como al fijar el precio de cualquier propiedad, revise propiedades comparables activas y vendidas en la misma zona con características similares, y haga ajustes por las diferencias. No suponga que esto se hizo correctamente. Haga su propia investigación y base su oferta en esa información; a veces el precio se fijó demasiado bajo y podría conseguir una ganga.

Observe también cuánto tiempo lleva una propiedad en el mercado. Una propiedad que lleva mucho tiempo puede estar sobrevalorada o tener problemas físicos. Siempre haga que un inspector competente examine la propiedad y que se realice una revisión completa del título antes de comprometer un depósito grande no reembolsable.

Cómo obtener el mejor precio: ventas con plusvalía

En una venta con plusvalía, el vendedor quiere quedarse con la mayor cantidad de efectivo posible, así que el monto neto que queda después de la venta es el elemento clave. Los costos típicos incluyen las comisiones inmobiliarias, los timbres fiscales sobre documentos, los honorarios de cierre y liquidación, el seguro de título y los cargos de registro y transferencia. Si tiene en cuenta estos costos, quizás pueda aumentar el monto neto del vendedor, e incentivarlo a aceptar su oferta, pagando o negociando algunos de ellos.

También puede haber implicaciones fiscales importantes para el vendedor que usted puede ayudar a reducir estructurando la compra a su favor. Por ejemplo, el vendedor podría conservar parte del financiamiento, es decir, mantener un pagaré por una parte del precio de compra. Sugiérale que consulte a su asesor fiscal sobre el mejor enfoque. Puede que pague más por la propiedad, pero como dice el refrán, muchas veces no es tanto el precio como las condiciones lo que realmente importa.

Cómo obtener el mejor precio: ventas cortas

En una venta corta, por lo general al vendedor no le importa cuál sea el precio final de venta, siempre que el prestamista que aprueba la operación lo libere de la deuda que quede después de la venta. Puede haber implicaciones fiscales por aceptar un monto menor, pero en la mayoría de los casos el vendedor es insolvente y quedaría exento de impuestos sobre la deuda liberada, también llamada saldo deudor (deficiencia). Esto es una disposición del IRS, pero la insolvencia debe declararse. En esencia significa que los gastos de una persona superan sus ingresos, y la mayoría de quienes realizan una venta corta califican.

Como al vendedor no le importa en cuánto se fije el precio de lista, el agente que maneja la venta lo establece según su mejor estimación del valor de mercado. Una vez que se hace una oferta y el vendedor la firma, se envía al prestamista de la venta corta junto con muchos otros documentos para justificar la aprobación. El prestamista analiza entonces el valor en función de muchos factores y responde, normalmente con una aceptación o una contraoferta. Por lo general no rechazan sin más una oferta, incluso si es baja.

Un enfoque útil es determinar el valor mediante su propia investigación y luego iniciar la negociación en aproximadamente un 65 a 70 por ciento de esa cifra. Presentar su oferta rápidamente después de que la propiedad salga al mercado mejora sus probabilidades. Las ofertas en efectivo con pocas contingencias suelen preferirse frente a las ofertas con financiamiento y muchas contingencias. Un plazo corto de inspección y cierre resulta atractivo para los vendedores y los prestamistas de ventas cortas, sobre todo si la vivienda está desocupada o el ocupante puede mudarse pronto. Aun así, comprenda que incluso la mejor oferta puede tardar en recibir respuesta. La paciencia es la mayor virtud en estos asuntos.

Cómo obtener el mejor precio: propiedades del banco (REO)

Aquí el vendedor es el banco o inversionista que recuperó la vivienda después de completada la ejecución hipotecaria. Sin importar cuánto pagaron, quieren deshacerse de este activo lo antes posible. No se dedican al negocio inmobiliario y no quieren retener propiedades, lo que implica gastar dinero en seguridad, mantenimiento, reparaciones, impuestos, seguros y comercialización. Dependen de un agente para comercializar y poner en venta la propiedad al valor recomendado junto con el aporte de sus departamentos internos de investigación.

Al igual que con las ventas cortas, determine el valor mediante su propia investigación e inicie la negociación en aproximadamente un 65 a 70 por ciento de esa cifra. La competencia de los inversionistas por estas propiedades es considerable, ya que suelen estar en peor estado que una vivienda con plusvalía o de venta corta; el dueño anterior pudo haberse ido molesto y haber dañado partes de la vivienda. A los inversionistas les gustan estas propiedades porque sus contratistas pueden entrar rápido, hacer reparaciones y revenderlas con ganancia.

Una nota sobre las subastas de ejecución hipotecaria

Cuando una propiedad termina el proceso legal y se transfiere en subasta pública, existe la oportunidad de comprarla en ese momento. En la mayoría de las subastas, el titular de la primera hipoteca es el demandante y normalmente recompra la propiedad, para luego entregarla a un agente que la venda. En algunos casos, el demandante es el titular de una segunda hipoteca, una asociación de propietarios (HOA) o un titular de gravamen, y en esos casos no conviene comprar en subasta, ya que deben saldarse otros gravámenes antes de que usted tenga un título limpio. Tenga especial cuidado antes de pujar por cualquier propiedad en una subasta de ejecución hipotecaria.