Problemas del propietario en dificultades: cómo entender sus opciones

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Con frecuencia, los propietarios en dificultades no comprenden todas las opciones que tienen a su disposición y pueden sentirse abrumados, a veces hasta el punto de rendirse. Lamentablemente, no tomar medidas sobre una propiedad en problemas suele hacer que la situación empeore. Una buena analogía es ponerle una curita a una infección grave y esperar que sane por sí sola. Sin tratamiento, puede agravarse mucho y requerir cirugía. No subestime la gravedad de la situación en la que se encuentra.

Para entender mejor sus opciones, conviene consultar con un abogado con experiencia en defensa contra la ejecución hipotecaria y en mitigación de pérdidas. Él o ella podrá asesorarlo según su situación específica. Por ejemplo, en Florida usted conserva el título de su vivienda desde el momento en que la compra hasta que se emite el Certificado de Título durante el proceso de ejecución hipotecaria. Algunas personas creen que, una vez presentada la ejecución hipotecaria, la vivienda ya quedó "ejecutada" y pasa a ser propiedad del prestamista. Eso simplemente no es cierto.

Esto significa que usted sigue siendo responsable de la propiedad. Aunque se mude, las cuestiones de responsabilidad legal, impuestos y cuotas de la HOA o del condominio siguen siendo suyas. Incluso quienes se declaran en bancarrota y entregan la propiedad a veces descubren que aún conservan cierta responsabilidad que no puede liberarse después de la cancelación de deudas. Esto suele tomar a la gente por sorpresa.

Si no califica para una modificación del préstamo (por límites de ingresos, tipo de propiedad y factores similares), deberá prepararse para desocupar la propiedad en algún momento. Aunque esto puede retrasarse con una buena asesoría legal, muchas solicitudes de modificación del préstamo terminan en frustración y pocas reducen de forma significativa el monto total adeudado. Si debe más de lo que vale su vivienda, una modificación del préstamo podría permitirle quedarse, pero quizá no sea una decisión financiera acertada. Sin embargo, usted tiene opciones.

Según sus objetivos, podría tener opciones para permanecer más tiempo en la vivienda o para salir en mejores condiciones. Cuál es el camino adecuado — y los plazos que implica — depende de sus finanzas y de los detalles de su caso, por lo que son decisiones que conviene tomar con un abogado con licencia.

Si desea seguir adelante rápidamente

Otros propietarios simplemente quieren sacar la propiedad de su nombre y seguir adelante. Si ese es su objetivo, considere lo siguiente:

• Para minimizar el efecto sobre su crédito, lo mejor es buscar una transferencia voluntaria del título. Esto puede hacerse mediante una venta corta o una dación en pago. Si el prestamista está dispuesto a recibir de vuelta el título (la escritura) y liberarlo de cualquier deuda restante, este es un buen camino. Por lo general funciona solo cuando no existen otros gravámenes ni hipotecas sobre la propiedad. Una venta corta, en la mayoría de los casos, también lo libera de la deuda restante. Si hay más de un préstamo sobre la propiedad, u otros gravámenes, también será necesario negociarlos.
• No hacer nada y permitir que el prestamista ejecute la hipoteca. Esta opción suele generar problemas por el saldo restante después de la venta. El prestamista puede obtener una sentencia e iniciar gestiones de cobro para embargar sus cuentas bancarias y bienes con el fin de cobrar ese saldo, y su crédito puede verse afectado durante años.
• Vender la propiedad por el mayor monto posible y pagar el saldo restante al prestamista con sus propios fondos.