Cómo empezar la compra de una venta corta

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Los compradores de ventas cortas viven experiencias particulares. No solo necesitan entender los pasos del proceso de aprobación de una venta corta, sino que también deben tener mucha paciencia. En algunas situaciones existe un plazo específico para desocupar la vivienda actual o una fecha determinada para mudarse a la nueva, y el nivel de frustración en esos casos puede ser muy alto. Cuando eso ocurre, una venta corta puede no ser la mejor opción. Por eso es tan importante asegurarse de que el agente inmobiliario con quien trabaja tenga experiencia en el proceso de venta corta y pueda explicarle con claridad qué esperar. Aunque eso no elimine toda la frustración, sin duda ayuda.

Una gran ventaja de considerar una venta corta como vivienda principal es que, por lo general, puede comprar la propiedad por menos de su valor de mercado y recibir un título limpio pagado por el prestamista de la venta corta. Sin embargo, es importante saber que no puede contar con cerrar la transacción hasta el día en que realmente se realiza el cierre. Cuando se compra la propiedad como inversión, ya sea para alquilar o revender, el plazo suele ser menos crítico y la paciencia no suele ser un problema.

Cómo hacer la oferta

En cualquier caso, la mejor manera de iniciar el proceso de compra es presentar una oferta sobre la propiedad apenas sale al mercado, idealmente el mismo día en que el agente de listado toma la nueva propiedad. Al hacer la oferta, se sugiere usar un contrato "tal como está" (As-Is). Desarrollar con anticipación una relación con un agente de ventas cortas es clave para enterarse de inmediato cuando llegan nuevas propiedades a ese agente o salen al mercado. Una vez que decide hacer una oferta, esta se le presentará al prestamista de acuerdo con sus lineamientos. Tenga en cuenta que la oferta puede ser menor que el monto del listado, pero por lo general no menos del 75-80% del precio de lista. Aunque haya hecho una oferta, el precio de venta realmente aceptable para el prestamista de la venta corta no se determinará hasta que el prestamista haga una contraoferta, y entonces usted puede volver a contraofertar.

El agente de listado fija el precio a nivel minorista según ventas comparables en la zona, pero suele ser una mejor estimación de lo que el prestamista aceptará. El prestamista enviará a su propio evaluador, mediante un BPO (Opinión de Precio del Corredor) o una tasación completa, para determinar el valor de mercado de la propiedad. Tras recibir ese valor, el prestamista consulta con el inversionista que tiene el documento (la hipoteca propiamente dicha), y juntos deciden el precio mínimo aceptable. El precio suele regresar en torno al 85% del valor determinado. Es posible que el evaluador devuelva un valor poco realista y demasiado alto. En ese caso existe un proceso para apelar la valoración, pero es difícil y los agentes de listado prefieren no emprenderlo. Una vez más, contar con un agente inmobiliario con experiencia en ventas cortas puede ser muy útil en este tipo de situaciones.

Cumplir con las condiciones del prestamista

Una vez que el prestamista comunica el precio más bajo que aceptará, resulta muy importante cumplir con sus condiciones en cuanto a los siguientes pasos.

1. Primero, debe realizarse una inspección de la propiedad dentro del plazo contratado.

2. Después de la inspección, debe decidir si continúa o no con la compra. Si decide continuar, pero ha descubierto mediante la inspección problemas lo bastante graves como para afectar el valor y que cree que el prestamista desconocía cuando analizó la propiedad, puede solicitar una reducción de precio. Para pedir la reducción necesitará el mayor detalle posible que la justifique; obtener fotos y presupuestos de contratistas es indispensable. En algunos casos el prestamista es flexible y ajusta el precio, pero en otros se atiene a la evaluación de su propio evaluador. Al hacer la inspección, se recomienda que su compañía de seguros realice una inspección de 4 puntos, así como la de mitigación de viento. El costo de esos informes suele poder pagarse después de que decide seguir adelante y se revisa el informe de inspección. Su compañía de seguros necesitará esos informes para obtener una tarifa con descuento en su seguro de la propiedad.

3. Una vez que decide proceder, entra en juego el financiamiento. Este puede ser otro problema importante para los compradores en el proceso de venta corta. Las compras en efectivo son mucho menos complejas que obtener un préstamo para la vivienda. En una compra en efectivo se recomienda contratar un seguro de la propiedad, aunque no es obligatorio. Con una hipoteca, el prestamista exigirá el seguro de la propiedad. Por lo general, en cualquiera de los dos tipos de compra, el prestamista paga una póliza de seguro de título a favor del dueño. Con mucho, el mayor desafío al obtener una hipoteca para una venta corta es que el agente de cierre debe tener todos los documentos y fondos del cierre en su oficina antes de la fecha de vencimiento de la carta de aprobación de la venta corta. Este problema ha frustrado más ventas cortas que cualquier otro factor.

Muchos factores pueden afectar los tiempos de aprobación del préstamo, entre ellos una tasación, las cuotas de la asociación de propietarios (HOA), el deslinde y el informe de gravámenes municipales. Para tener todo el papeleo requerido y asegurar un título limpio, deberá prever varias semanas. El proceso de evaluación del préstamo también puede dar dolores de cabeza. Los prestamistas deben cumplir con todos los lineamientos para prestar, lo que puede incluir explicar cada depósito grande y obtener estados de cuenta de cada cuenta durante varios meses. La tasación también ha estancado o detenido la aprobación de muchos préstamos. Por ejemplo, si la tasación resulta menor que el precio de compra, el prestamista no podrá prestar el monto solicitado, y le quedaría la posibilidad de aportar la diferencia en su pago inicial. Lamentablemente, impugnar una tasación es difícil y por lo general no produce ningún cambio.

Otro gran problema al usar una hipoteca en el cierre de una venta corta es que el prestamista suele basar su calendario en la fecha de vencimiento de la carta de aprobación de la venta corta. El prestamista no toma en cuenta que, si la fecha de cierre debe extenderse porque los documentos no están en orden, es poco probable que el prestamista de la venta corta amplíe la fecha de vencimiento. En ese caso, el proceso de venta corta podría tener que empezar de nuevo, o al menos reevaluarse. Es posible que el prestamista de la venta corta no apruebe otra venta corta y opte por la ejecución hipotecaria, o que decida que la propiedad subió de valor y exija más dinero. Además, el agente inmobiliario puede optar por no continuar con este difícil proceso y cancelar el listado. Tenga presente, también, que los prestamistas hipotecarios no están acostumbrados a tratar con ventas cortas y no dudan en pedir una extensión del contrato. En las ventas tradicionales con plusvalía, la mayoría de los vendedores acepta esperar unos días o semanas más, pero en una venta corta estas extensiones suelen causar una enorme frustración a todas las partes involucradas.

4. Pueden surgir aún más complicaciones en una venta corta, especialmente cuando hay inquilinos. Es evidente que es mucho más fácil comprar una venta corta con una vivienda desocupada. Las ventas cortas en las que el propietario todavía vive en la casa también pueden ser complicadas, pero suelen ser mucho más fáciles que cuando hay inquilinos. Los problemas comunes con un inquilino incluyen desocupar a tiempo antes de la venta, e incluso la posibilidad de que el inquilino dañe la propiedad o retire accesorios y electrodomésticos acordados. El proceso de desalojo puede ser una carga que el nuevo propietario no quiere ni necesita durante un proceso ya de por sí difícil. Tenga en cuenta que, al comprar una propiedad como inversión, contar con un buen inquilino puede tener sentido.

Por último, a pesar de los desafíos que existen al iniciar el proceso de compra de una propiedad en venta corta, las ventajas, en particular el dinero que se ahorra al adquirir una vivienda por debajo de su valor de mercado, por lo general superan las desventajas.